水果漲價果農,同策研究院:成交下滑40%!上海商辦市場還有未

麥丁網 2019-07-12 09:04 閱讀55次

今天,我們從上半年上海商辦市場供應、成交、環線、區域、項目等多角度分析上海商辦市場的特征與趨勢。

  引言:2019年樓市調控政策從嚴,上海住宅市場不溫不火,而今年的商辦市場需求大幅下滑,商業市場成交同比下滑40%,辦公市場成交同比下滑37%,小面積商業、辦公支撐整個市場的份額,實體商業慘淡對傳統商辦需求沖擊依然巨大。

  與整體環境萎靡不振相反的是,市區高端盤崛起,內環內成交占比超3成以上,僅次于外郊環。上半年,外資PE大肆抄底北上廣深核心地段商辦寫字樓,大宗交易頻次明顯增多,一線城市核心地段已經沒有地了,而這些甲級寫字樓、購物中心等存量資源本身就有巨大的價值。

  而對非核心區域,2018年受到類住宅解禁及市場長期積壓放量的刺激,2018年商辦市場迎來一波井噴,今年開始這波需求被透支殆盡,從商業市場和辦公市場雙雙滑鐵盧來看,后市信心嚴重不足

  今天,我們從上半年上海商辦市場供應、成交、環線、區域、項目等多角度分析上海商辦市場的特征與趨勢。

【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  商辦市場回顧

  市場供求價

  2019年起,商辦市場連續三連跌,交易量幾乎觸底,6月商業和辦公市場終于有所起色,尤其是辦公市場成交環比上漲166%,2019年首次突破十萬方,給萎靡不振的辦公市場打一針強心劑。半年度來看,上半年供應和成交同比皆大幅下滑,商辦市場一方面需求被透支,一方面市場不被看好。

  

  數據來源:dataln

  市場環線結構回顧

半年度來看,商辦市場成交周期較長,但基本遵循供應越多成交越多,外郊環供應和成交最多,上半年外郊環共供應44.87萬平米,成交34.12萬平米,去化率高達76%,去化情況良好;內環內供應和成交倒掛,上半年共供應11.37萬平米,成交30.27萬平米,去化率266%,主要由于內環內的稀缺性和保值性,去庫存較快。

  

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  項目排名

  項目來看,虹口區北外灘板塊的一方大廈一舉拿下2019年半年度成交面積、成交金額、成交均價三料冠軍。地處北外灘中央商務區核心地段,包括兩幢18層辦公樓及零售裙樓,可租賃總面積約為7萬4400平方米,其中辦公樓面積約為4萬7500平方米,零售面積約為2萬6900平方米。該項目是地鐵12號線國際客運中心站上蓋,交通便利。

  

【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

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  商業市場分析

  量價走勢

  相比2018年,上半年明顯低位運行,月均去化6.69萬平米,遠低于2018年商業市場的月均去化9.67萬平米。

  

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  成交環線結構

  從半年度來看,主力成交區域依然是外郊環,其次是內環內。上半年外郊環共供應21.04萬平米,成交17.52萬平米,去化率達83%;內中環無供應但成交占比達24%,上海中環線內新增商業體已經很稀缺,即使沒有供應也在慢慢的去庫存,內環內上半年共供應1.69萬平米,成交9.62萬平米,去化率高達569%。

  

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  成交區域結構

  2019上半年,浦東新區商業成交面積第一名,共去化7.03萬平米。南匯區供應量最大,但成交并不理想。

  

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